Thương hiệu Thủ Đức House (TDH) gắn liền với sản phẩm S-Home, đây là phân khúc căn hộ nhỏ (từ 45-83 m2) dành cho những người có thu nhập trung bình, tập trung chủ yếu ở Q9 và Thủ Đức. Về phía Fideco (FDC), xuất thân là một doanh nghiệp bất động sản nhà ở và bất động sản cho thuê (văn phòng, khu công nghiệp) khá nổi tiếng trên con đường “Ngoại giao” Phùng Khắc Khoan – Q1.
Ngày 25/1/2016, TDH đã ra nghị quyết tham gia đầu tư vào Fideco với mức sở hữu khoảng 24,89% (tương đương hơn 6,8 triệu cổ phiếu) thông qua hình thức mua thoả thuận. Câu hỏi đặt ra là TDH sẽ lấy đâu ra tiền hơn 190 tỷ đồng (tính theo giá 28k/cp ngày 25/01/2016) để mua số cổ phần trên và biến FDC thành công ty liên kết. Để chuẩn bị cho thương vụ này hoàn tất thành công thì việc lập phương án “đi dòng tiền” từ đầu năm 2015 mang tính quyết định. Người viết có một vài suy nghĩ như sau:
1) Bán sỉ dự án 3,7 ha Phước Long – Spring Town – Q9:
Chu trình “đi dòng tiền” từ đầu 2015 của TDH bắt nguồn từ dự án 3,7 ha Phước Long Spring Town – Q9. Chủ đầu tư dự án này là CTCP Đầu tư Phước Long (PLI - Công ty con của TDH). Theo BCTC 2014 thì giá trị HTK của dự án là 296 tỷ đồng và đến Q3.2015 còn 6,9 tỷ đồng. Như vậy, nhiều khả năng TDH đã bán sỉ dự án cho một bên thứ 3 (các cá nhân thế chấp cổ phiếu FDC) với giá bằng giá trị đã đầu tư. Sau đó, TDH thoái dần phần vốn góp tại PLI (hiện tại còn hơn 30% vốn). Thương vụ này giúp TDH ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong năm 2015, phục vụ cho kế hoạch phát hành tỷ lệ 2:1 giá 12.500 đồng/cp.
2) Các cá nhân thế chấp cổ phiếu FDC để vay tiền:
Vào Q2.2015, các cá nhân có liên quan thế chấp 8,5 triệu cổ phiếu FDC cho FDC để vay 170 tỷ đồng. Khoản tiền này có thể được dùng để mua dự án 3,7 ha Phước Long của TDH.
3) FDC gom tiền để mua Phúc Thịnh Đức và Thông Đức:
Đầu năm 2015, FDC có giá trị đầu tư ngắn hạn là 414 tỷ đồng bao gồm: hơn 64 tỷ đồng (đầu tư cổ phiếu) và 359 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn. Ngoài ra, FDC còn có 130 tỷ đồng đầu tư tài chính dài hạn gồm: hơn 48 tỷ đồng (công ty Đông Bình Dương), 95 tỷ vào các khoản đầu tư khác. Trong năm, FDC đã thoái toàn bộ vốn đầu tư ngắn tài chính hạn tại Chơn Thành, Đông Bình Dương (các công ty này bán cổ phiếu FDC lấy tiền sau đó mua cổ phiếu mà FDC bán làm cổ phiếu quỹ) và đầu tư khác nhằm tái cơ cấu danh mục, chuẩn bị tiền mua Phúc Thịnh Đức + Thông Đức.
4) FDC đầu tư vào Phúc Thịnh Đức và Thông Đức:
TDH thông báo bán 65% cổ phần của Phúc Thịnh Đức (TDH sở hữu 70%) và thoái một phần vốn tại Thông Đức. Trong BCTC Q4.2015 thể hiện khoản đầu tư hơn 325 tỷ đồng của FDC vào Phúc Thịnh Đức và Thông Đức (2 công ty của TDH), Phúc Thịnh Đức sở hữu dự án chung cư TDH – Phúc Thịnh Đức ở Q9 nên nhiều khả năng FDC đã mua lại từ TDH. Doanh thu tài chính của TDH không tăng nhưng giúp TDH hoàn nhập được hơn 77 tỷ đồng dự phòng đầu tư tài chính dài hạn nên có thể công ty được bán với giá vốn. Khoản đầu tư này được FDC ghi nhận như là đầu tư chứng khoán ngắn hạn nên có khả năng đây là một khoản cho vay dưới hình thức góp vốn đầu tư.
5) TDH mua cổ phiếu FDC:
Vào T1.2016, TDH ra nghị quyết mua 24,89% cổ phần của FDC. Nhiều khả năng nguồn tiền dùng để mua là từ việc bán cổ phần Phúc Thịnh Đức và Thông Đức cho FDC. Người viết suy đoán, TDH đã lập một hợp đồng 3 bên, đồng ý đứng ra trả tiền cho các cá nhân (ở mục 2) để tiến hành giải phóng cho số cổ phiếu (hơn 8,9 triệu) mà các cá nhân này thế chấp cộng với lãi vay. Do đó, các cá nhân này có thể đã được lock giá bán từ đầu khoảng 21k/cp.
Sau khi thu được một phần tiền từ bán dự án 3,7 ha Phước Long và nhận được hơn 325 tỷ đồng tiền bán cổ phần Phúc Thịnh Đức và Thông Đức thì BCTC Q4.2015 lại xuất hiện một khoản cho vay ngắn hạn với giá trị hơn 333 tỷ đồng. Nhiều khả năng, TDH cho các cá nhân có liên quan vay tiền để mua lại cổ phần bán ra của Chủ tịch HĐQT FDC và Công ty con Doanh Bảo An cùng hơn 8,9 triệu cổ phiếu của các cá nhân ở trên. Nếu tính tổng cộng lại thì số cổ phiếu TDH mua được có thể hơn 48%.
Như vậy, dòng tiền đã quay trở lại FDC.
6) Kế hoạch phát hành thêm và chia cổ tức (500đ/cp):
Nhằm chuẩn bị cho kế hoạch phát hành thêm diễn ra thành công, TDH đã ra quyết định chia cổ tức 500 đ/cp (trước 5 ngày) để cổ đông nội bộ và cổ đông nhỏ lẻ có tiền mua cổ phiếu phát hành thêm. Cụ thể:
Thời gian chi trả cổ tức là: 10/03/2016
Thời gian hết hạn nộp tiền mua PHT: 15/03/2015
Rất có thể, khi kết thúc thời gian nộp tiền mua PHT thì TDH sẽ được "đánh lên" ít nhất 2 phiên để xài tiền, còn có sóng dài hay không thì chưa biết được.
7) Tăng tỷ lệ sở hữu CTCP Phước Long (PLI) hay có M&A luôn FDC?
Như vậy, câu chuyện giữa TDH và FDC dường như là câu chuyện của "Đổi đất lấy cổ phần" với 2 dự án (Phước Long và TDH - Phúc Thịnh Đức). Ngoài ra, câu hỏi là ai sẽ mua phát hành thêm chủ yếu? Là cổ đông nội bộ hay cá nhân nhỏ lẻ? Dòng tiền sau khi phát hành thêm sẽ được dùng để mua tiếp FDC gián tiếp sở hữu lại dự án TDH – Phúc Thịnh Đức hay là tăng lại tỷ lệ sở hữu tại CTCP Phước Long (PLI) nhằm lấy lại dự án 3,7ha? Ai sẽ là người "đổ bô" cuối cùng?
Đăng nhận xét